주택구입-판매-임대 절차및 방법

<1> 주택구입 – House Purchasing

주택 구입에 앞서서 가장 중요하게 생각해야될 것이 예산책정입니다. 본인의 수입과 지출내역에 따라서 본인의 능력에 맞는 예산책정을 미리 준비해 두는것이 좋습니다.
A. 융자 (Mortgage)
대부분의 캐나다 주택 구매자들은 은행에서 융자를 얻어서 집을 구입합니다. 한국에서 캐나다로 이민을 하셔서 랜딩후 3년이내인 사람들에 한해서 (유학생 포함) 약 65%까지의 융자를 신용점수(Credit Score)에 관계없이 융자를 받을수 있습니다. 하지만 3년후에는 수입이 있어야 하며 이자와 원금을 합친금액이 3배 정도의 Net Income(세금 납부후 금액)이 되어야 합니다.

B. 취득세 (Property Purchase Tax)

취득세는 집값의 처음 $200,000에는 1%가 적용되며 나머지 금액 (Balance)에는 2%가 적용이 됩니다. 예를 들어 가격이 $500,000 인 주택을 구입했을때 취득세를 계산해보면;
   $200,000 à 1% = $2,000
   $300,000 à 2% = $6,000     
    합계           = $8,000

따라서 $500,000의 주택을 구입할때 따르는 취득세는 $ 8,000이 됩니다.

à 취득세 감면조건

[] 시민권자 혹은 영주권자로서

[] 주택 구입 가격이 $275,000 미만인 사람 (광역밴쿠버와 프래이져벨리)

   *** BC주 다른지역 (광역밴쿠버와 프래이져벨리를 제외) $225,000 ***

[] 첫 주택 구입자로서 BC주에 1년이상 거주한 사람

[] 은행 Mortgage를 70% 이상 얻는자

C. 주택화재 보험 및 도난 보험 (House Insurance)

보험은 집의 크기와 가격에 따라서 조금씩 차이가 나게 됩니다. 일반적으로 $500 ~ $1500 정도가 책정이됩니다. 타운하우스, 아파트, 콘도 (Strata라고 일반적으로 분류가 되어집니다) 의 경우에는 관리비에 화재보험이 포함되어 있기때문에 도난보험만 가입하시면 됩니다. *** 은행 융자를 받아 주택을 구입하실때는 잔금이전에 반드시 화재보험을 들어두셔야 융자가 가능함을 명심해 두셔야 합니다.

D. 등기비용 (Legal Fee/Conveyance Fee)

주택구입시 변호사를 고용해서 깔끔한 등기이전 절차를 밟게 됩니다. 변호사 비용으로 약 $700 ~ $1500 정도의 비용이 들게됩니다.
E. 인스팩션 비용 (Home Inspection Fee)
일반적으로 구매자가 전문가를 고용해서 사고자 하는 집을 먼저 점검하게 됩니다. 문제가 발생했을시 판매자와 협의해 문제를 해결할 수도 있고 문제가 심각할경우 구매자쪽에서 계약 파기를 할 수도 있습니다.
F. G.S.T.(Goods and Services Tax)

새집을 구입할 경우에만 적용이되는 세금으로 주택 구입가가 $350,000이하인 경우 NET GST가 주택구입가의 4.48%가 적용이되며 그이상일경우 7%가 적용이 됩니다.

일반적으로 주택 구매자가 주택을 구입할때 집의 가격만 생각하게 됩니다. 하지만 취득세, 변호사비용, 인스팩션비용, GST 등 기타비용을 가만하셔야 합니다.

예를들어 $500,000의 주택을 구입할때는

 취득세 -      $8,000

 변호사비용 -  $1,500
 인스팩션 -    $400
 보험 -        $1,000
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 약            $10,900

- 지역선정

지역선정을 하실때는 학교, 예산, 대중교통등 주변환경을 잘고려해서 결정을 내리시는게 나중에 집을 판매하실때에도 좋은가격에 판매하실 수 있으십니다.

- 부동산 중개인 선정 (Realtor)
집을 구매할때 예산책정 못지않게 중요한것이 중개인 선정입니다.

현지인들이 영어소통이 힘들어서 중개인을 대동하고 주택구입을 하는것은 아닙니다. 이것은 전문가가 아니고서는 집에 대한 적당한 시세파악이 어렵고 집이나 땅에 대한 전문성이 부족하기 때문입니다. Full Price를 지불하여도 싼 집이 있는 반면, 몇만불을 깎아도 비싼집이 많이 있습니다. 이것은 집을 팔가격을 정할때 중개인이 제시한 적당한 가격에 상장되는 경우도 있지만 판매자 (Seller)가 의미대로 가격을 정한 경우가 많기 때문입니다.
어떤 구매자 (Buyer)들은 인터넷이나 사인을 보고 Listing한 중개인한테 바로 접촉해 Deal을 하는경우도 있습니다. 이런경우를 Double-End라고 하는데 흔히들 한쪽 중개인 Commission을 깍을수 있으니 유리하다고 생각할 수도 있으나 한쪽 Commission을 다 까기는 어렵고 불과 $2000~$3000에 불과한 가격에 Deal을 하는게 고작이기 때문입니다.

- Offer

중개인과 여러 집을 보고 만족 할 만한 집을 발견했을 때 Buyer가 원하는 가격과 이사날과 조건을 조정하는 과정이라고 할 수 있습니다. 다시말하면 확실한 계약을 하는 과정이며 Buyer와 Seller가 타협하고 양보해서 조정이 끝나면 이것이 바로 계약서가 됩니다.
Offer를 넣을때는 Buyer쪽에서 몇가지 조건 (Subject Clauses)을 넣게됩니다. 예를 들어, 다음과 같은 조건에 만족해야 Seller의 집을 구매하겠다는 조건부 계약입니다. (일반적으로 5-6일 정도의 시간을 두게 됨)

- 조건 (Subject Clauses)
 * 은행융자 – 일단 Offer가 Seller와 Buyer의 합의가 이루어지면 먼저 그 계약서를 가지고 바로 은행에 융자신청을 하게됩니다. 은행에서는 다시 그집에 대한 감정 (Appraiser)을 하며, 감정을 마치고 승인이 나게 됩니다.

 * Inspection – 일반적으로 은행승인이 난 뒤에 집을 Inspection을 하는것이 좋습니다. 은행 승인이 나기전에 Inspection을 해도 좋지만 만약의 경우 승인되지 않으면 Inspection 비용만 낭비하게 됩니다.
 Inspection후에 하자가 발견되면 Seller가 보수를 하거나 그렇지 않은경우 중개인을 통해서 절충을 하게됩니다. 심각한 문제가 발생되었을 경우 Buyer쪽에서는 계약을 파기해도 됩니다.

 * Title Search – 한국의 등기부등본과 비슷하다고 생각하시면 됩니다. Title Search는 대개 구매자쪽의 중개인이 Seller의 중개인을 통해 받아 검토하며 의문시는 변호사에게 의뢰하는것이 바람직합니다. 일반적으로 검토대상이 되는 것으로는,
- Right of Way: 타인의 토지를 출입의 목적으로 우선 사용할 수 있는 권  리를 말합니다. 대부분의 Property에는 Right of Way가 있으며 어떤종류의 Right of Way인가를 중개인을 통해 알아보고 설명을 들는것이 좋습니다.

- Building Scheme: 건축 제한

- Easement: 법적으로 제한된 범위내에서 티인의 대지를 통과할 수 있거     나 사용할 수 있는 권한을 말합니다.
- Covenant: (계약 조항, 계약 약속) 예를 들어 일정한 형식의 건물만 짓겠다거나, 혹은 일률적으로 같은 종류의 지붕을 한다든지, 어느 일정크기 이상의 집을 지어야 한다는 등의 계약 조항.
 * Townhouse나 Apartment같은 Strata Property를 살경우 더욱 주의를 하셔야합니다.
- Form B: 살려는 Unit이 Strata Corporation에 미지불된 금액등
- By-Laws: Strata Corporation의 규정
- Minutes: 회의자료. 특히 자료안의 By-Law를 읽어보셔야 합니다.

특히 투자목적으로 구입해 Rent를 놓을경우 By-Law를 읽어보고 Rent가 가능한 것인지 확인을 미리 하셔야 합니다. 어떤 경우에는 Rent가 허용되지 않는 아파트나 타운하우스가 있기 때문입니다.

Buyer는 조건부 계약기간 (5-7일) 동안 융자승인, Inspection, Title Search를 마치면 조건을 해제하는 계약 (Subject Remove)을 하게 됩니다.
조건해제 (Subject Removal Addendum)때는 계약금을 주게되며 Buyer쪽 중개인의 사무실의 Trust Account에 입금되며 잔금일 까지 이자가 Buyer한테 나가게 됩니다. (계약금은 Seller에게 주어지는 것이 아니라 안전하게 중개인회사의 Trust Account에 예치가 됩니다.)
일단 조건을 해제하고 계약금을 입금하고 나면 그계약이 완결되며 그 계약은 절대 파기할 수 없습니다.

- 이사하기 전까지 준비해야 할 것들 -
 * 전화국 (새번호 혹은 사용하던 번호를 그대로 옮겨갈수 있습니다)

 * BC Hydro & BC Gas: 계약서에 명시되어있는 Possession Date에 맞추어서 이사갈 집의 날짜를 알려주고 현재 사는 집의 이사날짜를 알려주면 Computer로 자동 조절해줍니다.

 * Cable 회사에 Possession Date을 알려줍니다.
 * 우체국 (필요한 3개월 혹은 6개월 동안 우편물 Forwarding 서비스를 일정한 금액을 지불하면 받을수 있습니다.)
 * 의료보험공단
 

<2> 주택 판매 – House Selling

- 부동산 중개인 선정 (Realtor)
집을 살때와 마찬가지로 중개인을 선정해서 집을 감정받게 됩니다. 이때에는 무료감정이기 때문에 부담없이 하셔도 무방합니다.

- 가격선정
집을 팔때 제값을 받기위해서는 가장 적당한 가격에 집을 내놓아야 합니다. Seller도 어느정도 Market을 읽을수 있어야 하며 터무니 없이 높은 가격에 Listing이 된다고해서 좋은 가격을 받는것은 아닙니다. 일반적으로 집값이 오르고 있을경우 약간 높게 Listing을 하고 반대로 내리고 있을 때는 오히려 시세보다 약간 낮게 Listing을 하는것이 현명합니다. 집이 팔리지 않는 경우는 대개 가격이 높아서인 경우가 대부분입니다. 집이 Market에 오래 있으면 구매자에게 매력을 잃게 되며 Buyer들에게 엉뚱한 의심만 불러일으킬수 있습니다.

- 집 단장
* Painting
조금 귀찮고 불편하더라도 제값을 받고 집을 팔려면 깨끗히 집을 단장하고 Listing을 하는편이 좋습니다. 특히 실내 Painting은 꼭 필요합니다. Offer가 들어와서 페인트값을 감안해 주면 된다고 하는 생각은 옳지 않은 생각입니다.
* 하자보수
적은 돈으로 고칠수 있는것들은 반드시 수리를 Listing하기전에 끝내는것이 좋습니다. Seller의 입장에 대수롭지 않은 문제라도 Buyer에게는 나쁜인상을 주기마련입니다. 집의 제반하자는 Listing할때 중개인에게 전부 밝혀야 하며 중개인과 의논해서 대책을 세워야 합니다.

- Offer

Seller가 Offer에 Sign을 할때는 Buyer쪽보다 훨씬 더 신중해야 합니다. Buyer쪽에서 대부분 조건 (Subject Clauses)을 걸고 Offer를 넣기때문에 다시 생각할 기회가 있습니다. 하지만 Seller쪽을 그렇지 못합니다.
Seller의 다른조건을 제시하지 않는한 훨씬 더 Buyer보다 불리합니다. Buyer측의 Offer를 Accept하고 나면 Seller는 그 조건 그 계약내용대로 팔아야만 합니다. 그러나 Buyer는 제시한 조건이 충족되지 않으면 조건해제 기간안에 그 계약을 파기할 수 있기 때문입니다.

Seller는 한꺼번에 여러개의 Offer를 받을수 있습니다. 몇개의 Offer를 받았을 경우 중개인은 Seller를 위해서 더 좋은 가격과 조건을 위해 상대의 중개인과 협의하여 그 중 한개를 골라 Counter Offer를 보냅니다. Buyer쪽 Acceptance를 받으면 계약이 성사되어지고 Seller는 나머지 Offer중 하나를 더 선택해 Back-up Offer를 보낼수도 있습니다.(단, Buyer가 동의할 경우)

# Back-up Offer: 첫번째 승낙한 Offer가 Buyer쪽에서 조건충족을 하지 못해서 Collapse 되었을 경우를 위해 차선책으로 보내는 Offer 입니다. 이는 이전에 Accept된 Offer 가 Collapse되고 Buyer쪽에서 Release Addendum을 받은위에 진행해야 합니다.

- Subject to the sale of Buyer’s Property:
Buyer가 자기가 사는 집이 팔렸을때 산다는 조건부 계약입니다. 이런경우는 Seller가 72 hours time clause로서 Seller’s Subject를 두고 Accept 합니다. 다시말해서, Seller가 더 좋은 조건의 Offer를 받았을때 처음 계약자에게 72시간 이내에 (공휴일, 토, 일 제외) Buyer의 모든조건을 해제하라는 Notice를 보내게 됩니다.
일반적으로 Seller는 72시간보다 짧은 48시간 정도의 시간을 원하는 반면 Buyer쪽은 긴시간을 원합니다. 이것은 양쪽의 상호협의하에 정하게 됩니다.
이때 Seller가 주의할 점은 Buyer의 Property가 Market상에 매력이 있는지 혹은 적당한 가격인지를 중개인으로 부터 조언을 받고 승낙하는것이 좋습니다.